가게 매각 가이드, 팔기 전에 알아둘 가격·리스·세금·절차

*2026년 10월 기준 일반 정보이며 법률·세무·중개 자문이 아닙니다. 가격 배수, 수수료, 세율, 대출 요건은 거래와 시점마다 달라지니 계약 전에 변호사·세무사·에스크로와 직접 확인하세요.*

가게를 판다는 건 무엇을 파는 건가요?

건물이 아니라 장사할 권리의 묶음을 파는 것입니다. 권리금, 비품, 재고, 단골, 상호, 리스 승계, 면허가 한 패키지로 거래됩니다. 구두 약속과 지인 소개로 진행되는 거래가 많아서, 분쟁은 대개 "그때 그렇게 말했잖아"에서 시작됩니다. 합의한 내용은 전부 서면에 남기세요.

준비 기간은 넉넉하게 잡는 편이 좋습니다. 중개업계에서는 보통 반년에서 1년쯤 걸린다고 말하지만 공식 통계는 아니고 업종과 상황에 따라 다릅니다. 팔기로 마음먹은 날부터 장부와 리스를 정리하기 시작하는 것이 안전합니다.

가게값은 어떻게 매기나요?

소규모 가게는 흔히 SDE(Seller's Discretionary Earnings, 매도자 재량 이익)에 배수를 곱해 가격을 가늠합니다. SDE는 순이익에 사장님 본인 급여, 개인 경비로 처리한 항목, 감가상각, 이자, 일회성 비용을 더한 값입니다. 쉽게 말해 "사장님이 이 가게에서 실제로 가져가는 돈"의 합계입니다.

• 배수 앞의 기준이 SDE인지 EBITDA인지 먼저 확인하세요. 같은 "3배"라도 기준이 다르면 가격이 크게 달라집니다
• 배수는 업종, 단골 비중, 사장님 의존도, 리스 잔여기간, 최근 실적 추세에 따라 움직입니다. 실거래 평균을 알려주는 업계 자료가 있지만 개별 가게에 그대로 맞지 않으니 참고만 하세요
• 비품과 재고가 가격에 포함인지 별도인지는 협상 사항입니다. 계약서에 명시합니다
• 장부에 없는 현금 매출은 매수자가 인정하지 않는 것이 보통입니다. 팔 계획이 있다면 몇 년 전부터 매출을 장부에 제대로 반영해 두어야 가격에 반영됩니다

사장님이 빠져도 돌아가는 가게, 리스가 길게 남은 가게, 실적이 오르는 가게가 대체로 좋은 평가를 받습니다. 반대로 매출이 꺾인 뒤나 리스 만료가 코앞일 때 내놓으면 협상에서 불리합니다.

중개를 맡기려면 무엇을 확인해야 하나요?

캘리포니아에서 사업체 매매를 중개하려면 부동산 면허가 필요합니다. DRE는 1966년 사업체 중개 면허가 부동산 면허와 합쳐졌고, 그 뒤로 사업체 매매 중개에도 부동산 면허가 필요하다고 안내합니다. 따로 있는 "사업체 브로커 면허"는 없습니다. 맡기기 전에 DRE 면허 조회로 번호와 상태를 확인하세요. 성사 전에 소개비를 먼저 달라는 사람은 일단 의심하는 것이 좋습니다.

계약서에서는 다음을 비교하세요.

• 수수료율과 최소 수수료, 독점 계약 기간
• 계약을 끝낸 뒤에도 일정 기간 수수료를 물리는 꼬리 조항(tail)의 기간과 대상
• 매물을 광고할 때 가게 이름과 위치를 어디까지 공개할지(비밀 유지 계약이 먼저입니다)

수수료 수준은 거래 규모에 따라 달라서 여러 곳에서 서면 견적을 받아 비교하는 수밖에 없습니다. 이미 살 사람이 정해진 직거래라도 변호사나 에스크로를 거치는 편이 낫습니다. 가까운 곳은 한인 부동산과 한인 변호사에서 찾아볼 수 있습니다.

팔 때 꼭 챙겨야 하는 법적 절차는 무엇인가요?

벌크 세일(bulk sale) 통지. 캘리포니아 상법은 재고를 파는 사업이나 식당이 사업 자산의 상당 부분을 팔 때 채권자에게 알리는 절차를 두고 있습니다. 매수자 쪽이 카운티 등록소 기록, 신문 공고, 세무 담당 부서 통지를 하며, 보통 거래일 며칠 전(영업일 기준)까지 마쳐야 합니다. 자산 규모에 따른 면제도 있습니다. 어디까지 해당하는지는 직접 판단하지 말고 사업체 거래를 전문으로 하는 에스크로에 맡기세요. DRE도 사업체 거래에는 벌크 이전을 다루는 전문 에스크로 이용을 권합니다.

세금 승계 책임. CDTFA는 소유권 변경을 서면으로 직접 통지해야 하며, 기록이 갱신되지 않으면 이전 소유주가 이전 후 발생한 세금까지 책임질 수 있다고 안내합니다. 매수자도 전 주인의 미납 세금을 떠안지 않도록 에스크로에서 확인하는 절차가 있고, 급여세는 EDD 쪽에도 별도 절차가 있습니다. 세부는 CDTFA·EDD 공식 안내와 에스크로 담당자에게 확인하세요. 새 소유주는 본인 명의로 판매세 허가(seller's permit)를 받아야 합니다. 신청 자체는 무료입니다.

면허와 허가. 주류 면허와 보건 허가는 양도 방식이 제각각이라 거래 초기에 해당 기관에 이전 가능 여부와 기간을 확인해야 합니다. 라이선스가 걸린 업종이라면 일정을 넉넉히 잡으세요.

리스는 왜 매각의 열쇠인가요?

상가 임대차에는 보통 임대인의 서면 동의 없이 양도나 전대를 못 하게 하는 조항이 있습니다. 임대인이 새 세입자를 거부하면 거래가 무산됩니다. 승인의 조건으로 월세 인상이나 개인 보증을 요구하는 경우도 있습니다.

• 계약서의 양도(assignment), 전대(sublease) 조항에서 동의 기준을 확인하세요. "합리적 이유 없이 거절할 수 없다"는 문구가 있는지 봅니다
• 남은 임차 기간과 연장 옵션을 달력으로 정리하세요. 매수자가 SBA 7(a) 대출로 사려는 경우 대출 기간에 맞는 임차 기간이 심사에서 중요하게 다뤄집니다. SBA는 7(a)의 사용처로 사업체의 전체 또는 일부 인수를 포함하고, 대출 한도는 500만 달러라고 안내합니다. 구체적인 임차 기간 요건은 대출기관 기준을 확인해야 합니다
• 2026년 3월부터 SBA 7(a)·504 대출은 소유주와 필수 보증인이 미국 시민 또는 미국 국민이어야 하는 규정이 적용되는 것으로 알려져 있습니다. 영주권자 매수자라면 대출 가능 여부를 먼저 대출기관에 확인하세요. 이 요건은 바뀔 수 있습니다
• 승인 요청은 서면으로, 매수자의 재무 자료와 함께 내는 것이 일반적입니다

팔 때 세금은 어떻게 달라지나요?

소규모 가게 거래는 대부분 자산 매각(asset sale) 방식입니다. 매수자는 자산 취득가를 새로 잡아 감가상각을 받을 수 있어 이쪽을 선호합니다. 지분 전체를 파는 지분 매각(stock sale)은 매도자에게 유리한 경우가 많지만, 매수자가 전 주인의 부채까지 떠안을 수 있어 꺼립니다.

자산 매각에서는 대금을 비품, 재고, 영업권(goodwill) 등에 나누어 배분하고, IRS는 Form 8594로 이를 신고하게 합니다. IRS는 영업권이나 계속기업 가치가 붙는 사업 자산 묶음을 사고판 경우 매도자와 매수자가 모두 Form 8594를 제출한다고 안내합니다. 배분에 따라 일반소득으로 과세되는 부분과 양도소득으로 과세되는 부분이 달라질 수 있고, 매수자는 반대 방향을 선호합니다. 그래서 배분 비율은 계약서에 미리 합의하는 것이 중요합니다. 법인 형태가 C-corp이면 이중과세 문제가 생길 수 있고, 캘리포니아는 양도차익에도 주 소득세를 매기므로 세후 실수령액은 세무사의 계산을 기준으로 삼으세요. 가까운 곳은 한인 회계사에서 찾을 수 있습니다.

팔고 나서 같은 장사를 다시 해도 되나요?

캘리포니아는 직원의 퇴사 후 경업금지를 원칙적으로 무효로 보지만, 사업체나 영업권을 파는 경우의 경업금지 조항은 예외로 인정됩니다(상공업직업법 16601조, 일반적으로 알려진 내용이며 조문 원문은 변호사와 확인하세요). 그래서 매매계약서에 경업금지가 들어가는 것은 정상입니다. 협상은 범위에서 갈립니다.

재창업이나 컨설팅 계획이 있다면 서명 전에 변호사와 범위를 조율하세요. 서명 후엔 돌이키기 어렵습니다.

인수인계와 대금 지급은 어떻게 안전하게 하나요?

• 인수인계 기간, 역할, 보수를 매매계약서에 쓰세요. "알아서 도와준다"는 구두 약속이 분쟁의 씨앗입니다
• 모든 대금은 에스크로를 통해 주고받으세요. 직접 송금과 에스크로 밖 분할 지급은 피하세요. 매도자 융자(seller note)를 줄 때는 담보와 보증을 서면으로 받아야 합니다
• 재무 원본과 단골 정보는 비밀유지계약(NDA) 서명 뒤에만 보여 주세요. 같은 업종 경쟁자가 정보만 빼가는 경우가 있습니다
• 핵심 직원에게 알리는 시점은 매수자와 합의하세요. 직원 관리는 직원 관리 가이드에도 정리해 두었습니다
• 단골에게 연락할 때는 문자 수신 동의 여부를 먼저 확인하세요. 동의 없는 단체 마케팅 문자는 법적 문제가 될 수 있습니다

시기별로 무엇을 하면 되나요?

가게를 새로 여는 쪽이라면 자영업 오픈 가이드를, 매각 대금으로 은퇴를 준비한다면 은퇴 계좌 가이드를 함께 보세요.