부동산 면허 연습 문제

What is the defining feature of a special agent?

1. 회사 지점의 모든 업무를 추가 승인 없이 지속적으로 수행하는 자
2. 본인(principal)을 대신하여 계약에 구속력 있게 서명할 권한을 가진 자
3. 고용주의 지휘·감독 아래 개인적 용역을 제공하는 직원
4. 단일 거래 또는 계속적 업무 제공이 아닌 일련의 거래를 수행하는 자

특별대리인은 한 건의 거래나 계속성 없는 일련의 거래만 맡으며, 부동산 중개인은 보통 이 유형이다.

근거: Chapter 10: Agency (DRE Reference Book)

What must a broker be designated in order to act in place and instead of the principal?

1. 독점 매도 중개계약(exclusive right to sell)의 매도 중개인
2. 다중매물정보서비스(MLS)의 협력 중개인
3. 위임장(power of attorney)에 따른 대리인(attorney in fact)
4. 본인이 고용한 독립계약자(independent contractor)

중개인은 원칙적으로 본인을 대신할 수 없고, 그러려면 위임장에 의한 attorney in fact로 지정되어야 한다.

근거: Chapter 10: Agency (DRE Reference Book)

Under a net listing with a $100,000 net price, what commission does the broker receive if the sale yields $125,000?

1. $100,000
2. $25,000
3. $125,000
4. 수수료 없음

넷 리스팅에서는 매도인의 순수령액을 초과하는 금액이 중개인의 수수료가 된다.

근거: Chapter 10: Agency (DRE Reference Book)

Which feature distinguishes an open listing from other listing types?

1. 소유자가 언제든 취소하거나 직접 매도하거나 다른 중개인에게 맡길 권리를 보유한다
2. 중개인이 누가 매수인을 찾든 수수료를 받을 권리를 가진다
3. 소유자가 단 한 명의 중개인만 고용하고 직접 매도도 할 수 없다
4. 반드시 최소 기간과 확정된 종료일을 서면으로 명시해야 한다

공개 리스팅은 가장 비공식적인 형태로 소유자가 자유롭게 철회·직접 매도·타 중개인 선임을 할 수 있다.

근거: Chapter 10: Agency (DRE Reference Book)

Under an exclusive right to sell listing, when is the broker entitled to a commission?

1. 중개인 본인이 직접 매수인을 구한 경우에만 받는다
2. 소유자가 직접 매도하면 수수료를 받을 수 없다
3. 다른 중개인이 매수인을 구한 경우에는 받을 수 없다
4. 누가 매수인을 구했든 리스팅 기간 중 부동산이 매매되면 받는다

독점 매도권 리스팅은 매수인을 구한 사람과 무관하게 기간 중 거래가 이루어지면 수수료 권리를 준다.

근거: Chapter 10: Agency (DRE Reference Book)

What must an agency agreement be in order for the agent to enforce a commission claim on a breach of contract theory?

1. 구두 합의로도 충분하다
2. 공증(notarized)을 받아야 한다
3. 서면(in writing)이어야 한다
4. 부동산국(DRE)에 등록되어야 한다

사기방지법(Statute of Frauds)에 따라 서면 합의가 없으면 계약 위반을 근거로 수수료를 청구하기 어렵다.

근거: Chapter 10: Agency (DRE Reference Book)

How is a procuring cause defined?

1. 매도인과 매수인이 가격을 최종 합의한 시점의 중개인
2. 중단 없이 이어지는 일련의 사건을 일으켜 중개 위임의 주된 목적을 달성하게 한 원인
3. 리스팅 계약서에 가장 먼저 서명한 중개인
4. 매물을 MLS에 가장 먼저 등록한 중개인

성약 원인은 연속된 사건을 시작시켜 거래 성사로 이어지게 한 원인을 말한다.

근거: Chapter 10: Agency (DRE Reference Book)

What statement must an agency agreement for owner-occupied residential property contain in ten point bold print or larger?

1. 수수료 금액은 협상 가능하며 법으로 정해져 있지 않다는 확인 문구
2. 수수료는 매매가의 6%로 법으로 정해져 있다는 문구
3. 중개인이 매수인의 대리인도 겸할 수 있다는 문구
4. 계약은 언제든 중개인이 일방적으로 해지할 수 있다는 문구

수수료는 협상 대상이며 법정 요율이 없다는 점을 계약서에 명시해야 한다.

근거: Chapter 10: Agency (DRE Reference Book)

What must an exclusive agency listing contain regarding its term?

1. 소유자가 언제든 일방적으로 연장할 수 있다는 자동 갱신 조항
2. 종료일 없이 매매가 성사될 때까지 유효하다는 문구
3. 중개인이 정한 종료일을 구두로만 통지하는 방식
4. 최종적이고 완전한 종료를 나타내는 확정된 종료일

독점 대리 리스팅에는 확정된 최종 종료일이 있어야 한다.

근거: Chapter 10: Agency (DRE Reference Book)

Whose agent is a real estate salesperson, regardless of employee or independent contractor status?

1. 매도인 또는 매수인 고객의 직접 대리인
2. 주 부동산국(DRE) 커미셔너의 대리인
3. 자신이 소속된 중개인(broker)의 대리인
4. 거래 상대방 본인의 대리인

영업사원은 소속 중개인의 대리인이며 중개인이 그 행위에 책임을 진다.

근거: Chapter 10: Agency (DRE Reference Book)

What does a broker's reasonable supervision of salespersons include?

1. 영업사원의 모든 수수료를 중개인이 전액 가져가는 약정
2. 영업사원의 활동을 검토·감독·점검·관리할 정책, 규칙, 절차, 시스템의 수립
3. 영업사원이 작성한 모든 계약서에 중개인이 대신 서명하는 것
4. 영업사원의 개인 소득세 신고를 중개인이 대행하는 것

합리적 감독은 영업사원의 활동을 점검할 정책·규칙·절차·시스템을 갖추는 것을 포함한다.

근거: Chapter 19: Brokerage (DRE Reference Book)

If the REALTOR Code of Ethics conflicts with the law, which takes precedence?

1. 법률상의 의무
2. 전미부동산협회의 윤리강령
3. 중개인 개인의 업무 방침
4. 지역 부동산협회의 전문 기준

윤리강령이 법률보다 높은 의무를 정할 수는 있으나 충돌 시에는 법률이 우선한다.

근거: Chapter 19: Brokerage (DRE Reference Book)

Which of the following is a trust fund that a broker must handle under the trust fund rules?

1. 중개인이 매매 성사로 받은 중개 수수료
2. 중개인 회사의 일반 운영 자금
3. 중개인 소유 부동산에서 받은 월세
4. 매수 희망자가 부동산 구입 보증금으로 제출한 수표

신탁금은 중개인이 타인(본인, principal)을 대신해 받아 그 사람을 위해 보관하는 돈이나 가치물이며, 수수료·운영자금·본인 소유 부동산의 임대료는 신탁금이 아니다.

근거: Chapter 21: Trust Funds (DRE Reference Book)

Can an item other than cash be a trust fund?

1. 아니오, 신탁금은 현금과 수표만 해당한다
2. 아니오, 은행 계좌에 입금된 돈만 신탁금이다
3. 예, 매도인 앞으로 작성된 개인 약속어음처럼 가치가 있는 비현금 항목도 신탁금이 될 수 있다
4. 예, 단 중개인이 직접 현금화한 경우에만 해당한다

신탁금은 현금일 수도 비현금 항목일 수도 있으며 약속어음이나 자동차 소유증서(pink slip)도 예로 든다.

근거: Chapter 21: Trust Funds (DRE Reference Book)

Which situation is an example of commingling?

1. 매수인의 보증금 수표를 신탁계좌에 입금하는 경우
2. 중개인이 자신의 개인 자금을 신탁계좌에 넣는 경우
3. 매수인의 보증금을 중립 에스크로 기관에 전달하는 경우
4. 소유자의 서면 지시에 따라 신탁금을 지급하는 경우

면허 소지자 본인의 자금을 신탁금과 섞는 것이 혼합이며 부동산법이 엄격히 금지한다.

근거: Chapter 21: Trust Funds (DRE Reference Book)

What is required of the term of a listing agreement?

1. 계약은 확정된 기간(definite term)을 가져야 하며 특정일에 종료되어야 한다
2. 기간을 정하지 않고 매도인이 해지할 때까지 유지되어야 한다
3. 기간은 반드시 법으로 정해진 하나의 기간이어야 한다
4. 기간은 구두로만 정하고 서면에는 적지 않는다

리스팅은 확정된 기간이 있어야 하며 그 기간은 지정된 날짜의 밤에 끝난다.

근거: Chapter 20: Basic Contract Provisions and Disclosures in a Residential Real Estate Transaction (DRE Reference Book)

Under what conditions may a broker hold a buyer's deposit check uncashed until the offer is accepted?

1. 담당 중개인이 구두로 동의하고 매도인에게는 알리지 않은 경우
2. 대출기관이 보관을 허락한 경우
3. 수표를 중개인의 개인 서랍에 보관하되 에스크로에 알리지 않은 경우
4. 오퍼 제출자의 서면 지시가 있고, 오퍼를 받는 쪽에 수표 보관 사실을 알린 경우

수표가 중개인에게 양도 불가이거나 제출자가 서면으로 입금 금지를 지시하고, 오퍼 제시 시점까지 수취인(offeree)이 보관 사실을 통지받아야 한다.

근거: Chapter 21: Trust Funds (DRE Reference Book)

What must a salesperson do with trust funds received on behalf of the supervising broker?

1. 자신의 개인 계좌에 보관했다가 거래 종료 시 정산한다
2. 수수료 몫을 떼어낸 뒤 나머지를 중개인에게 전달한다
3. 즉시 소속 중개인에게 전달하거나 중개인의 지시에 따라 처리한다
4. 한 달에 한 번 모아서 중개인에게 전달한다

영업사원은 받은 신탁금을 지체 없이 중개인에게 넘기거나 중개인이 지시한 대로 처리해야 한다.

근거: Chapter 21: Trust Funds (DRE Reference Book)

What results when the trust account balance is less than the broker's aggregate trust fund liability?

1. 신탁금 초과(trust fund overage)
2. 신탁금 부족(trust fund shortage)
3. 이자 발생 계좌로의 자동 전환
4. 중개인의 수수료 소득 증가

잔액이 총 책임액보다 적으면 신탁금 부족이 되고 이는 중대한 부동산법 위반이다.

근거: Chapter 21: Trust Funds (DRE Reference Book)

Why does disbursing more to a beneficiary than was received for that beneficiary cause a shortage?

1. 초과 지급분이 사실상 다른 수익자들의 자금에서 나가기 때문이다
2. 은행이 초과 지급에 수수료를 부과하기 때문이다
3. 초과 지급분이 중개인의 수수료로 자동 전환되기 때문이다
4. 초과 지급은 자동으로 다음 달 잔액에서 상계되기 때문이다

한 수익자에 대한 초과 지급은 다른 수익자들의 돈으로 지급한 것과 같아 계좌가 총 책임액보다 부족해진다.

근거: Chapter 21: Trust Funds (DRE Reference Book)

What notice about commissions must appear in a listing for residential property of up to four units?

1. 수수료율은 주 법률로 고정되어 있다는 고지
2. 수수료는 매수인만 협상할 수 있다는 고지
3. 수수료율은 지역 부동산협회가 정한다는 고지
4. 수수료율이나 금액은 법으로 정해져 있지 않으며 협상할 수 있다는 고지

수수료는 중개인이 개별적으로 정하며 매도인과 협상 가능하다는 문구를 눈에 띄는 굵은 글씨로 보수 조항 앞에 넣어야 한다.

근거: Chapter 20: Basic Contract Provisions and Disclosures in a Residential Real Estate Transaction (DRE Reference Book)

When is document drafting by a real estate agent generally recognized as proper?

1. 복잡한 맞춤형 계약서를 만들고 별도 작성료를 받을 때
2. 어떤 법률 문서를 써야 하는지 고객에게 조언하고 그 대가를 받을 때
3. 서류가 단순하거나 표준화되어 있고, 거래 수수료 외 별도 보수가 없으며, 거래의 부수 업무일 때
4. 변호사 자격 없이 법원 소송 서류를 대리 작성할 때

단순·표준 서식이고 별도 보수가 없으며 거래에 부수적인 경우에만 법률행위(practice of law)로 문제 삼지 않는 것이 관행이다.

근거: Chapter 11: Impact of the Penal Code and Other Statutes (DRE Reference Book)

Which act is listed as a real estate related crime under the Penal Code?

1. 법이 요구하는 법적 공고문을 현장에 게시하는 행위
2. 소개 대가로 권원회사나 에스크로 회사로부터 보수를 받는 행위
3. 약정에 따른 중개 수수료를 받는 행위
4. 중개인이 대리관계 고지서를 고객에게 교부하는 행위

권원 업무 소개의 유인으로 권원·에스크로 회사에서 받는 대가는 형법상 금지된다.

근거: Chapter 11: Impact of the Penal Code and Other Statutes (DRE Reference Book)

What does the 'right to sell' in a listing authorize the broker to do?

1. 매수인을 찾을 권한이며 매도인을 대신해 거래 서류에 서명할 권한은 아니다
2. 매도인을 대신해 매매계약서에 서명할 권한
3. 매도인 동의 없이 가격을 확정할 권한
4. 매도인 재산을 직접 매수할 권한

'right to sell'은 매수인을 찾을 권리를 뜻할 뿐 거래 서류 서명 권한을 주지 않는다.

근거: Chapter 20: Basic Contract Provisions and Disclosures in a Residential Real Estate Transaction (DRE Reference Book)

Which of the following is a test used to decide whether an item of personal property attached to land has become a fixture?

1. 부착물의 구입 가격과 감정평가액
2. 부착한 날짜와 소유권 등기 순서
3. 부착물을 만든 제조업체의 상표 등록 여부
4. 부착한 사람의 의도와 부착 방법의 영구성

법원은 부착한 사람의 의도, 부착 방법(영구성), 토지 사용에의 적합성, 당사자 간 합의, 당사자 관계 등 다섯 가지 기준을 쓴다.

근거: Chapter 4: Property (DRE Reference Book)

How many square miles does a township contain in the government survey system?

1. 6평방마일
2. 16평방마일
3. 36평방마일
4. 640평방마일

타운십은 한 변이 6마일인 정사각형이므로 36평방마일이며 36개의 섹션으로 나뉜다.

근거: Chapter 4: Property (DRE Reference Book)

How long is each side of a quarter of a quarter section, in feet?

1. 660피트
2. 1,320피트
3. 2,640피트
4. 5,280피트

1마일 5,280피트를 4로 나누면 한 변은 1,320피트이다.

근거: Chapter 4: Property (DRE Reference Book)

In a metes and bounds description, what happens if a mistake is made at the point of beginning?

1. 그 설명 전체가 무가치해진다
2. 출발점 이후의 구간만 무효가 된다
3. 카운티 감정인이 자동으로 정정한다
4. 설명은 유효하나 면적만 다시 측량한다

메츠 앤 바운즈는 고정된 출발점에서 시작해 출발점으로 돌아오므로 출발점이 틀리면 설명이 쓸모없다.

근거: Chapter 4: Property (DRE Reference Book)

What is constructive notice?

1. 당사자에게 직접 구두로 전달된 통지
2. 우편으로 등기 발송된 서면 통지
3. 부동산 중개인이 매수인에게 알려 준 통지
4. 공공 기록에 의해 주어지는 통지

실제 통지(actual notice)는 사실에 대한 명시적 정보이고, 간주 통지는 공공 기록으로 알려진 것으로 본다.

근거: Chapter 5: Title to Real Property (DRE Reference Book)

Which statement about liens and encumbrances is correct?

1. 모든 encumbrance는 lien이지만 모든 lien이 encumbrance는 아니다
2. lien과 encumbrance는 항상 서로 다른 별개의 개념이다
3. 모든 lien은 encumbrance이지만 모든 encumbrance가 lien은 아니다
4. 지역권(easement)은 금전 채권이므로 lien에 해당한다

lien은 금전적 청구이고, 지역권처럼 금전 청구가 아닌 encumbrance도 있다.

근거: Chapter 5: Title to Real Property (DRE Reference Book)

Can one tenant in common exclude the other co-owners from any portion of the property?

1. 있다. 지분이 가장 큰 공유자는 배제할 수 있다
2. 없다. 각 공유자는 전체에 대한 점유권을 가진다
3. 있다. 공유자 과반수가 동의하면 배제할 수 있다
4. 있다. 자신이 지분을 먼저 취득한 부분에 한해 가능하다

공유에는 점유의 통일성(unity of possession)이 있어 누구도 다른 공유자를 배제하거나 특정 부분만 차지할 수 없다.

근거: Chapter 5: Title to Real Property (DRE Reference Book)

What happens to a joint tenant's interest when that joint tenant dies?

1. 생존 합유자에게 귀속되고 상속인에게는 가지 않는다
2. 유언장에 따라 상속인에게 귀속된다
3. 법정상속에 따라 배우자와 자녀에게 나뉜다
4. 망인의 채권자에게 우선 귀속된다

합유의 핵심 특징은 생존자 승계권(right of survivorship)이다.

근거: Chapter 5: Title to Real Property (DRE Reference Book)

Four people hold title as joint tenants and one of them conveys his interest to a stranger. What is the result?

1. 네 명 모두의 합유가 전부 종료되어 공유가 된다
2. 제3자도 합유자가 되어 생존자 승계권을 갖는다
3. 양도는 무효이며 다른 합유자 전원의 동의가 필요하다
4. 나머지 셋은 합유를 유지하고 제3자는 공유자(tenant in common)가 된다

합유자 3인 이상이면 양도된 지분만 분리(severance)되고 나머지는 합유로 계속된다.

근거: Chapter 5: Title to Real Property (DRE Reference Book)

Who must join in the sale or lease of community real property?

1. 부동산을 관리하는 배우자 한 명만
2. 소득이 더 많은 배우자 한 명만
3. 배우자 양쪽 모두
4. 등기부상 먼저 기재된 배우자 한 명만

각 배우자는 공유재산 부동산의 매각·담보·임대에 반드시 함께 참여해야 한다.

근거: Chapter 5: Title to Real Property (DRE Reference Book)

A tenant who rightfully took possession stays on after the lease term expires. What type of estate does the tenant hold?

1. 정기 임차권(estate from period to period)
2. 묵인 점유권(estate at sufferance)
3. 기간 임차권(estate for years)
4. 임의 임차권(estate at will)

기간이 끝난 뒤에도 점유를 계속하는 임차인(holdover)은 estate at sufferance를 가진 것으로 본다.

근거: Chapter 9: Landlord and Tenant (DRE Reference Book)

An oral agreement is made for an eight-month lease that begins six months after the agreement. Under the Statute of Frauds, must it be in writing?

1. 필요하다. 합의 시점부터 14개월간 관계가 유지되기 때문이다
2. 필요 없다. 임대차 기간이 1년 미만이기 때문이다
3. 필요 없다. 월세를 지급하기 시작하면 서면이 불필요하다
4. 필요하다. 모든 임대차는 기간과 관계없이 서면이 필요하다

기간이 1년 미만이어도 합의 후 1년이 넘어 끝나면 서면이 필요하다.

근거: Chapter 9: Landlord and Tenant (DRE Reference Book)

In a unilateral contract, what does one party give to induce the other party?

1. 상대방의 약속과 맞교환하는 상호 약속
2. 이미 양쪽이 모두 이행을 끝낸 계약의 확인
3. 법원의 승인을 받아 확정되는 선언
4. 상대방이 실제로 이행(행위)을 하도록 유도하는 약속

일방계약은 한쪽의 약속이 상대방의 실제 이행을 유도하는 계약이며, 쌍방계약(bilateral)은 약속과 약속의 교환입니다.

근거: Chapter 6: Transfer of Interests in Real Property (DRE Reference Book)

What is the legal effect of an acceptance that materially modifies the terms of an offer?

1. 원래 제안이 그대로 성립하여 계약이 체결된다
2. 변경된 조건만 무효가 되고 계약은 유효하다
3. 역제안(counteroffer)이 되어 원래 제안은 소멸한다
4. 제안자가 침묵하면 자동으로 계약이 성립한다

승낙은 절대적이고 무조건적이어야 하며 중요한 조건을 바꾸면 역제안이 되어 원래 제안이 소멸합니다.

근거: Chapter 6: Transfer of Interests in Real Property (DRE Reference Book)

What is the status of a contract that fails to comply with the Statute of Frauds?

1. 처음부터 효력이 전혀 없는 무효(void) 계약이다
2. 무효가 아니라 집행할 수 없는(unenforceable) 계약이다
3. 당사자 중 누구나 언제든 취소할 수 있는 계약이다
4. 구두 합의가 있으면 항상 완전히 집행 가능하다

사기방지법은 구제 수단에만 관련되어, 서면 요건을 못 갖춘 계약은 무효가 아니라 집행 불능일 뿐입니다.

근거: Chapter 6: Transfer of Interests in Real Property (DRE Reference Book)

What is a novation?

1. 기존 의무를 소멸시킬 의도로 합의하여 새 의무로 대체하는 것
2. 계약상 권리와 이익을 제3자에게 넘기되 양도인은 책임을 계속 지는 것
3. 계약 위반 후 양 당사자를 원래 상태로 되돌리는 것
4. 법원이 계약 이행을 강제하도록 명령하는 것

경개는 새 의무(새 당사자 포함)를 합의로 기존 의무에 대체하여 이전 의무를 소멸시키는 것입니다.

근거: Chapter 6: Transfer of Interests in Real Property (DRE Reference Book)

Why is specific performance an especially important remedy in real estate contracts?

1. 법원이 계약 위반자에게 항상 징벌적 손해배상을 명하기 때문이다
2. 부동산 계약은 서면 없이도 항상 강제 이행되기 때문이다
3. 금전 손해배상은 부동산 계약에서 법적으로 금지되어 있기 때문이다
4. 모든 토지는 유일하므로 금전 보상만으로는 충분한 구제가 되지 않는다고 보기 때문이다

토지는 같은 것이 없다고 보아 금전 보상으로는 부족하다고 추정하므로 특정이행이 중요합니다.

근거: Chapter 6: Transfer of Interests in Real Property (DRE Reference Book)

What does an acknowledgment of a writing accomplish?

1. 그 서면의 내용이 모두 진실하다는 사실
2. 서면에 대해 대가(consideration)가 지급되었다는 사실
3. 그 서면에 서명한 것으로 표시된 사람이 실제로 서명했다는 사실
4. 서면이 이미 등기소에 기록(recording)되었다는 사실

인증은 서명자 본인이 실제로 서명했음을 증명하여 위조와 사칭을 막는 장치입니다.

근거: Chapter 7: Principal Instruments of Transfer (DRE Reference Book)

What does a quitclaim deed transfer?

1. 양도인이 가졌다고 주장하는 완전한 소유권을 보증하여 이전한다
2. 증서 작성 시점에 양도인이 가진 권리만 이전하며 권리 보유를 보증하지 않는다
3. 양도 이후에 양도인이 취득할 권리까지 함께 이전한다
4. 양도인이 설정한 모든 담보 부담이 없음을 명시적으로 보증한다

권리포기증서는 그 시점에 가진 권리만 이전하고 어떠한 보증도 없으며 사후취득 권리도 이전하지 않습니다.

근거: Chapter 7: Principal Instruments of Transfer (DRE Reference Book)

Who are the three parties to a trust deed?

1. 차주(trustor), 대주(beneficiary), 수탁자(trustee)
2. 매도인(seller), 매수인(buyer), 에스크로 담당자(escrow holder)
3. 양도인(grantor), 양수인(grantee), 공증인(notary public)
4. 임대인(lessor), 임차인(lessee), 보증인(guarantor)

신탁증서는 차주(trustor), 대주(beneficiary), 법적 소유권을 맡는 수탁자(trustee)의 3자 담보 증서입니다.

근거: Chapter 7: Principal Instruments of Transfer (DRE Reference Book)

What are the two essential elements of a valid sale escrow?

1. 부동산 중개인의 서면 추천, 그리고 은행의 대출 승인서
2. 권원보험증권(title policy) 발행, 그리고 매도인의 구두 약속
3. 등기소의 사전 승인, 그리고 양 당사자의 공증인 앞 서약
4. 매수인과 매도인 사이의 구속력 있는 계약, 그리고 중립적 제3자에게 가치 있는 것의 조건부 인도

유효한 에스크로에는 구속력 있는 합의와 중립적 제3자에 대한 조건부 인도가 필요합니다.

근거: Chapter 8: Escrow (DRE Reference Book)

What must an escrow holder do when the principals disagree?

1. 분쟁을 중재하여 어느 쪽이 옳은지 직접 결정한다
2. 더 큰 금액을 낸 쪽의 지시에 따라 진행한다
3. 법률 자문을 하지 않고, 분쟁 당사자에게 변호사와 상담하라고 권고한다
4. 매수인에게 법률 조언을 제공해 분쟁을 해결시킨다

에스크로 담당자는 중립을 지키며 법률 자문을 할 수 없고 분쟁 당사자에게 변호사 상담을 권해야 합니다.

근거: Chapter 8: Escrow (DRE Reference Book)

How do bilateral and unilateral escrow instructions differ?

1. 쌍방은 대출기관만 서명하고, 단독은 중개인만 서명한다
2. 쌍방은 매수인과 매도인 둘 다 서명하여 둘을 모두 구속하고, 단독은 각자 따로 작성하여 각자만 구속한다
3. 쌍방은 구두로 가능하고, 단독은 반드시 법원 승인이 필요하다
4. 쌍방은 매도인만 구속하고, 단독은 매수인만 구속한다

쌍방 지시서는 양측이 공동으로 서명해 둘 다 구속하고, 단독 지시서는 각자 별도로 서명해 각자만 구속합니다.

근거: Chapter 8: Escrow (DRE Reference Book)

May a real estate broker nominate an escrow holder as a condition of a transaction?

1. 아니오, 당사자가 요청할 때에 한해 추천만 할 수 있다
2. 예, 중개인이 항상 지정할 수 있다
3. 예, 중개인이 수수료를 받는 경우에 한해 지정할 수 있다
4. 아니오, 어떤 경우에도 추천조차 할 수 없다

중개인은 에스크로 담당자 지정을 거래 조건으로 삼을 수 없고, 당사자가 요청할 때만 추천할 수 있습니다.

근거: Chapter 8: Escrow (DRE Reference Book)

Which appraisal principle states that a buyer will pay no more than the cost of an equally desirable substitute property?

1. 수용의 원칙(Principle of conformity)
2. 점진의 원칙(Principle of progression)
3. 경쟁의 원칙(Principle of competition)
4. 대체의 원칙(Principle of substitution)

가치는 동등하게 바람직한 대체물을 얻는 비용에 의해 정해지는 경향이 있으며 이것이 감정평가 과정의 기초입니다.

근거: Chapter 15: Appraisal and Valuation (DRE Reference Book)

Which of the following is one of the four tests of highest and best use?

1. 이웃 주민이 찬성할 것(Neighbor approval)
2. 소유자가 선호할 것(Owner preference)
3. 법적으로 허용될 것(Legally permissible)
4. 세금 감면이 가능할 것(Tax-exempt status)

최유효이용은 법적 허용·물리적 가능·경제적 타당성·최대 생산성의 네 가지 기준을 충족해야 합니다.

근거: Chapter 15: Appraisal and Valuation (DRE Reference Book)

What is plottage (assemblage)?

1. 한 필지를 여러 개로 분할했을 때 생기는 가치 감소분
2. 여러 필지를 한 소유자 아래 합쳤을 때 생기는 추가적인 가치 증가분
3. 필지의 모서리 위치 때문에 붙는 가치 증가분
4. 건물의 노후로 인한 가치 하락분

여러 필지를 합쳐 더 큰 효용을 얻을 때 생기는 추가 가치가 플롯티지입니다.

근거: Chapter 15: Appraisal and Valuation (DRE Reference Book)

Which principle holds that the worth of a greater-valued property is reduced by association with many lesser-valued properties of the same type (over-improvement)?

1. 퇴행의 원칙(Principle of regression)
2. 점진의 원칙(Principle of progression)
3. 예측의 원칙(Principle of anticipation)
4. 균형의 원칙(Principle of balance)

퇴행의 원칙은 가치가 높은 대상이 가치가 낮은 대상들과 섞여 있을 때 그 가치가 낮아진다는 것입니다.

근거: Chapter 15: Appraisal and Valuation (DRE Reference Book)

What causes external obsolescence of a property?

1. 건물 내부 설계의 결함
2. 건물 시설의 정상적인 마모
3. 소유자의 관리 소홀
4. 부동산 경계 밖의 외부 요인이나 경제적 변화

외부적 진부화는 부동산 경계 밖의 요인이나 경제 변화로 인해 발생합니다.

근거: Chapter 15: Appraisal and Valuation (DRE Reference Book)

Which of the following is one of the four elements of value?

1. 위치(Location)
2. 건축 연도(Age)
3. 희소성(Scarcity)
4. 대출 가능성(Loan availability)

가치의 네 요소는 효용, 희소성, 수요(구매력 포함), 이전 가능성입니다.

근거: Chapter 15: Appraisal and Valuation (DRE Reference Book)

On what date do property taxes become liens against real property?

1. 해당 회계연도 7월 1일
2. 과세 대상 회계연도 전해의 1월 1일
3. 11월 1일
4. 12월 10일

재산세는 부과되는 회계연도 직전 연도의 1월 1일에 부동산에 대한 유치권이 됩니다.

근거: Chapter 16: Taxation and Assessments (DRE Reference Book)

When a property's market value falls below its compounded base year value, what is its taxable value under Section 51?

1. 둘 중 낮은 값인 full cash value
2. 둘 중 높은 값인 기준연도 가치(base year value)
3. 두 값의 평균
4. 직전 매매가격

과세 가치는 기준연도 가치와 full cash value 중 더 낮은 금액입니다.

근거: Chapter 16: Taxation and Assessments (DRE Reference Book)

What is the purpose of the Subdivided Lands Law administered by the Real Estate Commissioner?

1. 지방정부가 분양 지도의 설계를 지역 계획과 조율하게 함
2. 분양지에 대한 재산세율을 정함
3. 분양지의 용도지역(zoning)을 지정함
4. 분양 부동산의 최초 판매에서 구매자를 사기·허위표시로부터 보호

분양토지법은 분양 부동산의 최초 판매에서 구매자를 사기와 허위표시로부터 보호합니다.

근거: Chapter 17: Subdivisions and Other Public Controls (DRE Reference Book)

Which of the following is one of the seven mandatory elements of a California general plan?

1. 금융(Financing)
2. 교육(Education)
3. 보존(Conservation)
4. 세금(Taxation)

종합계획의 7개 요소는 토지이용, 교통, 주택, 보존, 오픈스페이스, 소음, 안전입니다.

근거: Chapter 18: Planning, Zoning, and Redevelopment (DRE Reference Book)

How does a specific plan relate to the general plan?

1. 종합계획보다 상위이며 이를 대체한다
2. 종합계획에 종속되며 이에 부합해야 한다
3. 종합계획과 무관하게 독립적이다
4. 종합계획의 하위 요소(element) 중 하나이다

특정계획은 용도지역 조례와 마찬가지로 종합계획에 종속되어 그에 부합해야 합니다.

근거: Chapter 18: Planning, Zoning, and Redevelopment (DRE Reference Book)

How many square feet are in one acre?

1. 43,560 평방피트
2. 4,840 평방피트
3. 5,280 평방피트
4. 10,890 평방피트

1에이커는 43,560평방피트(4,840평방야드)입니다.

근거: Chapter 26: Tables, Formulas, and Measurements (DRE Reference Book)

When a promissory note and the deed of trust conflict, which controls?

1. 신탁증서(deed of trust)의 조건이 항상 우선한다
2. 나중에 작성된 문서의 조건이 우선한다
3. 대출기관이 선택한 쪽이 우선한다
4. 약속어음(promissory note)의 조건이 우선한다

약속어음은 주된 증서(prime instrument)이므로 충돌 시 그 조건이 통상 적용된다.

근거: Chapter 12: Real Estate Finance (DRE Reference Book)

What extinguishes a deed of trust lien once the loan is paid?

1. 채무불이행 통지서(notice of default)
2. 양도증서(grant deed)
3. 소유권환원증서(deed of reconveyance)
4. 소유권 이전을 위한 매매계약서(purchase agreement)

신탁증서는 소유권환원증서(deed of reconveyance)로 소멸되고, 저당(mortgage)은 변제확인서(certificate of discharge)로 소멸된다.

근거: Chapter 12: Real Estate Finance (DRE Reference Book)

Under California's lien theory, what does the borrower keep after signing a deed of trust?

1. 부동산의 법적 소유권(legal title) 전부는 수탁자에게 넘어가고 점유권만 유지한다
2. 부동산의 점유와 사용 권리
3. 추가 담보 설정 권리만 유지하고 점유권은 잃는다
4. 대출을 갚을 때까지 부동산을 사용할 권리가 없다

캘리포니아는 lien theory 주이므로 기술적 소유권 이전이 점유·사용 권리를 제한하지 않는다.

근거: Chapter 12: Real Estate Finance (DRE Reference Book)

Which elements make someone a holder in due course?

1. 대가를 지급하고(for value), 선의로(in good faith), 연체·결함에 대한 통지나 인지 없이 취득
2. 무상으로 취득하되 선의일 것
3. 대가를 지급했으나 결함을 알고 있었더라도 상관없음
4. 어음을 기한 경과 후에 취득할 것

정당한 소지인은 대가를 지급하고 선의로 결함이나 연체를 모른 채 어음을 취득한 자이다.

근거: Chapter 12: Real Estate Finance (DRE Reference Book)

What does an increase in the Fed's reserve requirements typically do?

1. 은행의 대출 가능 자금이 늘고 대출 금리가 내려간다
2. 은행 간 하루짜리 대출 금리만 즉시 폐지된다
3. 대출 가능 자금에는 영향이 없고 예금 보험료만 오른다
4. 은행의 대출 가능 자금이 줄고 대출 금리가 오를 가능성이 높다

지급준비율 인상은 은행이 빌려줄 돈을 줄여 금리를 올리고 차입과 지출을 둔화시킨다.

근거: Chapter 12: Real Estate Finance (DRE Reference Book)

What effect does the Fed buying government securities have on bank credit?

1. 은행 준비금이 줄어 대출 여력이 감소한다
2. 은행의 지급준비 요건이 자동으로 폐지된다
3. 은행 준비금이 늘어 대출을 더 확대할 수 있다
4. 정부 증권 시장만 변하고 은행 준비금은 변하지 않는다

Fed가 증권을 사면 매도자 계좌에 현금이 들어가 준비금이 늘고 은행이 더 많은 신용을 제공할 수 있다.

근거: Chapter 12: Real Estate Finance (DRE Reference Book)

What is the federal funds rate?

1. Fed가 회원 은행에 직접 빌려줄 때 적용하는 할인율(discount rate)
2. 회원 은행끼리 단기(하룻밤) 자금을 빌려줄 때 적용하는 금리
3. 은행이 일반 고객에게 적용하는 모기지 기준 금리
4. 정부가 발행하는 국채의 표면 금리

연방기금금리는 회원 은행들이 서로 하룻밤 또는 단기 유동성을 빌려줄 때의 금리이다.

근거: Chapter 12: Real Estate Finance (DRE Reference Book)

If a lender chooses nonjudicial foreclosure by power of sale, what happens to a deficiency judgment?

1. 자동으로 금지된다
2. 법원 허가를 받으면 항상 가능하다
3. 차주가 동의하면 항상 가능하다
4. 대출금의 절반까지만 가능하다

비사법적 압류를 택하면 CCP 580d에 따라 부족액 판결이 자동으로 차단된다.

근거: Chapter 12: Real Estate Finance (DRE Reference Book)

What does California's one-action rule require of a lender?

1. 차주에게 먼저 개인 소송을 제기한 뒤 담보를 압류해야 한다
2. 담보 부동산과 차주의 다른 재산을 동시에 매각해야 한다
3. 담보 압류 없이 항상 약속어음만으로 소송할 수 있다
4. 개인에 대한 금전 판결을 구하기 전에 먼저 담보 부동산을 압류해야 한다

단일소송 원칙에 따라 대출기관은 먼저 담보를 압류한 뒤에야 개인 금전 판결(부족액)을 구할 수 있다.

근거: Chapter 12: Real Estate Finance (DRE Reference Book)

What generally happens to junior liens when the first deed of trust is foreclosed?

1. 새 매수인에게 그대로 승계된다
2. 선순위 담보권으로 순위가 올라간다
3. 소멸한다 (lien cleansing)
4. 차주가 아닌 수탁자에게 이전된다

선순위 압류는 그 뒤에 기록된 후순위 신탁증서와 담보권을 소멸시키며 이를 lien cleansing이라 한다.

근거: Chapter 12: Real Estate Finance (DRE Reference Book)

Which UCC document actually creates a security interest in personal property?

1. 금융 명세서(financing statement)
2. 담보 약정서(security agreement)
3. 소유권환원증서(deed of reconveyance)
4. 부동산 매매 계약서(purchase agreement)

담보 약정서가 담보권을 설정하고, 금융 명세서는 그 담보권을 공시해 완성(perfect)하는 용도이다.

근거: Chapter 13: Non-mortgage Alternatives to Real Estate Financing (DRE Reference Book)

In a real property sales contract, who is the vendee?

1. 조건을 충족한 뒤 소유권을 넘겨받기로 한 구매자
2. 소유권을 이전해 주기로 한 판매자
3. 계약서를 기록하는 카운티 기록관
4. 대출을 제공하는 은행

매도인(vendor)이 매수인(vendee)이 계약 조건을 충족한 뒤 소유권을 이전하기로 하는 증서이다.

근거: Chapter 13: Non-mortgage Alternatives to Real Estate Financing (DRE Reference Book)