집수리·리모델링 컨트랙터 고르는 법

집수리는 금액이 크고 한 번 꼬이면 수습이 어렵습니다. 이 글은 2026년 10월 기준 정보이고, 근거로 삼은 기관은 맨 아래 출처에 적었습니다. 법률 조언이 아니며 세부 규정은 바뀔 수 있으니 계약 전 해당 기관에서 한 번 더 확인해 주세요.

컨트랙터를 계약하기 전에 가장 먼저 할 일은?

CSLB 면허 조회입니다. 지인 소개든 광고든 똑같이 거칩니다. 소개는 후보를 모으는 방법일 뿐 검증이 아닙니다.

1. cslb.ca.gov의 "Check a License"에서 업체명이나 면허 번호를 검색합니다.
2. 상태가 유효(current and active)인지 봅니다. 정지·만료·취소 상태면 계약하지 마세요.
3. 분류(Classification)가 공사에 맞는지 봅니다.
4. 본드와 산재보험(Workers' Compensation) 정보, 징계 기록을 확인합니다.

B 면허가 있다고 전기나 배관 단독 공사를 해도 되는 것은 아닙니다. 단일 공종 공사는 해당 C 분류가 맞는지 조회 화면에서 직접 보세요. 번호 자체는 CSLB 분류표로 재확인하시기 바랍니다.

본드는 2023년 1월 1일부터 계약자 본드가 $25,000입니다. 본드가 취소되거나 실효되면 면허가 자동 정지됩니다. 직원을 한 명이라도 쓰는 업체는 산재보험이 있어야 하고, 직원이 없으면 면제로 표시될 수 있습니다. 보험이 없는 작업자가 다치면 집주인이 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

광고와 명함에는 면허 번호를 표기해야 합니다. 번호를 물었을 때 얼버무리면 거기서 멈추세요.

면허 없이 해도 되는 공사가 있나요?

소규모 공사에는 면허 면제가 있지만 조건이 겹칩니다. 2025년 1월 1일부터 기준이 $500에서 $1,000로 올랐고, 정리하면 다음과 같습니다.

• 인건비·자재비 등을 합친 총 계약액이 $1,000 미만
• 퍼밋(허가)이 필요 없는 공사
• 직원이 없는 경우

세 조건에 하나라도 어긋나면 면허 업체여야 합니다. 큰 공사를 $1,000 미만으로 쪼개자고 하는 업체는 그 자체로 위험 신호입니다. 무면허 업체와의 계약은 대금 청구 등에서 법적으로 복잡해질 수 있으니(2차 자료 기준), 분쟁이 생기면 변호사와 상담하세요.

견적은 어떻게 비교하나요?

총액만 보지 말고 내역서를 비교합니다.

• 최소 3곳에서 현장 방문 견적을 받는다 (사진만 보고 내는 견적은 비교 대상에서 제외)
• 인건비와 자재비가 분리되고, 자재 브랜드·모델·등급이 적혀 있다
• 철거·폐기물 처리·청소·퍼밋 비용이 포함인지 적혀 있다
• 세 업체에 같은 범위와 같은 자재 조건으로 요청했다
• 서브컨트랙터(전기·배관 외주)를 쓰는지, 쓴다면 그 면허 번호도 받았다
• 최근 비슷한 공사를 한 고객 연락처를 받아 직접 물어봤다 (공기를 지켰는지, 추가 비용이 얼마였는지)

시세보다 훨씬 싼 견적은 자재를 낮추거나, 나중에 추가 비용으로 메우거나, 퍼밋을 생략하는 구조일 수 있습니다. "오늘 계약해야 이 가격"이라는 압박도 거르세요. 업체는 주택·시공 서비스나 건축·설계 업소에서 후보를 찾아본 뒤 위 절차를 똑같이 적용하시면 됩니다.

계약서에는 무엇이 들어가야 하나요?

캘리포니아 주택 개량 계약은 법에서 정한 기재 사항이 있습니다(Business and Professions Code §7159). 서명 전에 아래를 확인하세요.

• 총 계약금액이 확정 금액으로 적혀 있다
• 착공 예정일과 준공 예정일이 날짜로 적혀 있다
• 단계별 작업 내용과 지불 금액이 구체적으로 적혀 있다
• 선금(down payment) 상한에 관한 고지가 들어 있다
• 취소 가능 기간(철회권) 안내가 들어 있다
• 업체 면허 번호가 적혀 있다
• 보증(하자 보수) 기간과 범위가 적혀 있다
• 퍼밋 신청 주체와 비용 부담이 적혀 있다

고지문의 정확한 문구와 글씨 형식 요건은 CSLB 주택 개량 계약 안내서의 최신판으로 확인하세요. 영어 계약서가 낯설면 핵심 조항(금액·공기·지불·보증·추가공사 절차)을 한국어로 정리한 메모를 받아 두고, 가능하면 계약서 사본에 서로 서명해 두세요.

선금과 지불은 어떻게 하나요?

선금은 계약금액의 10% 또는 $1,000 중 적은 금액이 상한입니다. $30,000 공사의 상한은 $1,000이고, $8,000 공사는 $800입니다. "자재를 사야 하니 50% 먼저"라는 요구는 거절하세요.

• 지불은 완료한 단계에 맞춘 일정대로 합니다. 지불 일정이 끝난 작업의 가치를 앞지르지 않도록 계약서에 적으세요.
• 현금 대신 체크·송금·카드로 기록을 남깁니다.
• 마지막 지불은 공사가 끝나고 하자 점검과 서류 정리가 된 뒤에 합니다.

참고로 2026년부터 민간 공사 대금 유보금(retention)을 5%로 제한하는 법(SB 61)이 있지만, 소규모 주거 공사는 대체로 제외되는 것으로 알려져 있어 일반 주택 리모델링에는 해당하지 않을 가능성이 큽니다. 해당 여부는 계약 전에 공식 안내에서 확인하세요.

계약 후 마음이 바뀌면 취소할 수 있나요?

집으로 찾아온 방문 영업 등으로 맺은 계약은 철회할 수 있습니다. CSLB 안내 기준으로 3영업일이고, 65세 이상은 5영업일, 재난 복구 관련 계약은 7일입니다. 취소는 계약서에 안내된 방법으로 서면으로 하고 보낸 기록을 남기세요. 적용 대상이 되는 계약인지 헷갈리면 CSLB 안내서를 확인하세요.

퍼밋(건축 허가)은 언제 필요한가요?

도시마다 기준이 달라서 LA시, LA카운티, OC 각 도시의 건축과에 직접 확인하는 것이 정답입니다. 일반적으로 아래는 퍼밋이 필요한 경우가 많습니다.

• 전기 배선 변경·증설, 배관 이동·증설
• 벽 철거·신설 등 구조 변경, 증축, 차고 개조(ADU 포함)
• 지붕 교체, 온수기 교체 (같은 기종 교체도 허가 대상인 도시가 많으니 확인 필수)

반대로 단순 페인트나 바닥재 교체는 보통 불필요하지만 역시 도시 기준을 확인하세요. 퍼밋은 보통 컨트랙터가 신청하지만 누가 신청하고 비용은 누가 내는지 계약서에 적어 두어야 합니다. "퍼밋 없이 하면 싸게 해 드려요"는 거절하세요.

무허가 공사는 집을 팔 때 문제가 됩니다. 매도 시 공시 서류(Transfer Disclosure Statement)에 무허가 증축·개조 여부를 묻는 항목이 있고, 숨기면 분쟁 소지가 생깁니다. 매수자 측 감정과 대출에서도 불리할 수 있습니다.

추가공사(change order)와 lien waiver는 왜 중요한가요?

추가공사는 서면으로 금액·범위·공기 변경을 적고 양쪽이 서명한 뒤에만 시작하세요. 구두로 "서비스로 해 드릴게요" 한 작업은 나중에 청구 분쟁의 단골입니다. 철거 후 곰팡이나 낡은 배관이 나오면 작업 중단, 서면 추가공사, 서명, 재개 순서를 지키세요.

mechanic's lien은 업체가 서브컨트랙터나 자재상에게 대금을 주지 않으면, 그들이 집에 유치권을 신청할 수 있는 제도입니다. 집주인이 이미 업체에 돈을 다 냈어도 생길 수 있어서, 지불할 때마다 lien waiver(유치권 포기서)를 받는 것이 표준 절차입니다. 캘리포니아에는 법정 양식 4종이 있습니다.

보통 지불 전에 조건부 양식을 받고, 대금이 확인된 뒤 무조건 양식을 받는 흐름입니다. 법정 양식이 아니면 효력이 없을 수 있으니 임의 양식은 피하세요. 서브컨트랙터와 자재상의 사전 통지(preliminary notice)가 우편으로 오면 무시하지 말고 컨트랙터에게 지불 여부를 확인하세요.

갑자기 물이 새거나 지붕이 뚫렸다면?

급할수록 계약서 없이 현금으로 맡기기 쉽습니다. 아래 순서가 안전합니다.

1. 사람부터 안전하게 합니다. 가스 냄새나 전기 위험이 있으면 911에 신고하세요.
2. 피해가 더 번지지 않게 응급 조치만 합니다 (수도 밸브 잠그기, 방수포 덮기 등).
3. 날짜가 보이게 사진과 영상을 남기고, 영수증을 모두 보관합니다.
4. 보험이 있다면 영구 수리 전에 보험사에 먼저 연락해 보상 범위와 절차를 확인합니다. 보험사가 확인하기 전에 파손물을 버리거나 본공사를 시작하면 보상이 어려워질 수 있습니다.
5. 영구 수리는 응급 상황이어도 면허 조회와 서면 계약을 거칩니다. 재난 복구 계약은 철회 기간이 7일입니다.

산불·지진 같은 재난 직후에는 방문 영업이 늘어나니 재난 대비 가이드도 함께 읽어 두세요.

분쟁이 생기면 어떻게 하나요?

1. 계약서, 문자·카카오톡, 날짜별 사진, 지불 기록을 정리합니다.
2. "언제까지 무엇을 고쳐 달라"를 이메일이나 문자로 보내 기록을 남깁니다.
3. CSLB 홈페이지에서 민원을 접수할 수 있습니다. CSLB는 면허법 위반을 조사해 징계하는 기관이고, 일부 사건에서는 합의 중재를 돕기도 하지만 배상을 보장하지는 않습니다. 배상은 법원이나 본드 청구가 주된 경로입니다.
4. 소액법원은 개인 청구 한도가 $12,500입니다(법인은 더 낮음). 변호사 없이 직접 진행할 수 있고, 접수비는 청구액에 따라 달라지니 법원 안내에서 확인하세요.
5. 피해액이 한도를 넘거나 집에 lien이 걸렸다면 건설 분쟁을 다루는 변호사와 상담하세요. 변호사 업소 중에서 상담 분야를 확인하세요.

CSLB 민원과 소액법원은 서로 다른 트랙이라 목적에 따라 병행할 수 있습니다.

마지막으로 계약 전날 밤 확인할 한 줄 점검표

집수리는 공사 날보다 서명 전날이 승부입니다. 아래 다섯 줄에 모두 "예"라고 답할 수 있을 때만 서명하세요.

• CSLB 조회 화면을 직접 봤고, 면허가 유효하며 분류가 공사와 맞다
• 내역서가 있고 다른 두 곳과 같은 조건으로 비교했다
• 선금이 상한 안이고, 나머지는 끝난 단계에 맞춰 지불하게 돼 있다
• 퍼밋 담당과 비용이 계약서에 적혀 있다
• 최종 지불 전에 받을 lien waiver 목록을 업체와 합의했다

하나라도 "아니오"가 남아 있다면 서명을 하루 미루셔도 괜찮습니다. 정상적인 업체는 그 하루를 기다려 줍니다.